Vypořádání podílového spoluvlastnictví se může v případě neshod při správě společné věci jevit jako ideální a konečné řešení . Dle zákona má spoluvlastnictví dobrovolnou povahu a nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Problematikou oddělení ze spoluvlastnictví a zrušení spoluvlastnictví se zabývá Občanský zákoník.
Dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
Dohoda spoluvlastníků je preferovaným způsobem zrušení spoluvlastnictví nejen dle zásady smluvní volnosti a ustanovení týkajícího se zrušení dohody všech spoluvlastníků, ale i na základě formulace § 1143 Občanského zákoníku: „Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.“
Způsoby vypořádání v dohodě spoluvlastníků
O možnostech vypořádání spoluvlastníků více hovoří ustanovení § 1141 odst. 2 Občanského zákoníku, podle které se spoluvlastníci mohou vypořádat:
- rozdělením společné věci,
- prodejem společné věci z volné ruky či ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku,
- případně převedením vlastnického práva jednomu či více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.
Pokud by se spoluvlastníci například rozhodli, že věc někomu darují, uzavřeli by s největší pravděpodobností s danou osobou darovací smlouvu. V takovém případě by zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dále neřešili.
Dohodu lze uzavřít i v průběhu řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a to i v případě, že již bylo soudem rozhodnuto. Co se týče dohody či pravomocného rozhodnutí soudu, je však třeba rozlišit několik situací:
- Dohoda bude uzavřena až poté, co rozhodnutí soudu nabylo právní moci. V takovém případě totiž není vyloučeno, že si některý ze spoluvlastníků i po uzavření dohody věc opět rozmyslí. Bude se pak domáhat způsobu vypořádání nastoleného pravomocným soudním rozhodnutím.
- Dohoda bude uzavřena po vyhlášení rozhodnutí, ale ještě před tím, než rozhodnutí nabude právní moci za předpokladu, že nebude podán opravný prostředek a rozhodnutí tak právní moci nakonec skutečně nabude.
- Pro dohodu o zrušení spoluvlastnictví vyžaduje z hlediska formy právního jednání § 1141 odst. 1 Občanského zákoníku písemnou formu (jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci či závodu, což může být i organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který sloužil k provozování jeho činnosti).
Existují zákonné překážky rozdělení věci?
Ustanovení § 1142 Občanského zákoníku obsahuje mimo jiné překážky rozdělení společné věci. Dle obsahu výše uvedeného zdroje není možné rozdělení společné věci, který by měla jako celek sloužit k určitému účelu. Příkladem z druhého odstavce daného paragrafu je zemědělský pozemek. „Zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky účelně obdělávatelné jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu. To neplatí, pokud má být pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za takovým účelem, pro který lze pozemek vyvlastnit.“
Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodnutím soudu
Ustanovení § 1143 Občanského zákoníku stanoví, že „nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého z nich soud“. Pokud soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne současně i o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodnutím soudu však nemůže dojít v případě, že již byla uzavřena dohoda.
Pokud je podána žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, musí se soud řídit stanovenou posloupností způsobů, kterými toto spoluvlastnictví může vypořádat. Dle § 1144 odst. 1 Občanského zákoníku soud zkoumá:
- zda lze věc reálně rozdělit, aniž by se snížila její hodnota,
- když není rozdělení věci možné, řeší se vypořádání přikázáním věci za přiměřenou
náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.
Pokud dojde k tomu, že věc nechce věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej ve veřejné dražbě.
Dohoda, či soud?
Abychom si to shrnuli, pokud nejsou spoluvlastníci schopni se na mimosoudním vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodnout sami, nabízí zákon poslední možnost v podobě rozhodnutí o vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem na návrh některého ze spoluvlastníků. Pokud rozhodne soud o zrušení takového spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.
Pokud byste měli zájem o bližší informace týkající se vypořádání spoluvlastnického podílu, neváhejte nás kontaktovat, rádi vám věc přiblížíme. Pomůžeme i v případě, že uvažujete o prodeji spoluvlastnického podílu, více se dozvíte v článku Vykoupíme váš spoluvlastnický podíl na nemovitosti.
