Prodej nemovitosti, ve které již bydlí nájemník, může být komplexní záležitostí vyžadující pečlivé plánování a pochopení právních aspektů. I když tento scénář může přinášet určité výhody, přináší také specifické výzvy. V tomto článku vám představíme klíčové kroky, jak úspěšně prodat nemovitost s nájemníkem, a zároveň zajistit dodržení všech zákonných povinností.
1. Zkontrolujte nájemní smlouvu
Prvním krokem při prodeji nemovitosti s nájemníkem je důkladné prostudování nájemní smlouvy. Tato smlouva může obsahovat klíčové informace o podmínkách nájmu, jako je délka nájemního vztahu, práva a povinnosti obou stran a možná ustanovení týkající se prodeje nemovitosti. Některé nájemní smlouvy mohou například obsahovat klauzuli o předkupním právu nájemníka, což by mělo vliv na celý proces.
→ Přednostní právo na odkup bytu nájemníky bylo zrušeno již v roce 2014. Od 1. července 2020 došlo k opětovnému omezení předkupního práva, které se nyní vztahuje především na spoluvlastníky nemovitostí. Toto právo se uplatňuje pouze v případech, kdy spoluvlastníci neměli možnost ovlivnit svá práva a povinnosti, například při dědictví nemovitosti, a platí po dobu 6 měsíců. Pokud jste jediným vlastníkem bytu, nemáte vůči nájemníkům žádné povinnosti týkající se předkupního práva.
2. Informujte nájemníka o svém záměru
I když zákon neukládá povinnost informovat nájemníka o záměru prodat nemovitost, je vždy dobré jednat transparentně a otevřeně. Informování nájemníka o vašem záměru může vést k lepší spolupráci a hladšímu průběhu prodeje. V některých případech může nájemník projevit zájem o koupi nemovitosti, což by mohlo být pro obě strany výhodné.
3. Výhody a nevýhody prodeje nemovitosti s nájemníkem
Prodej nemovitosti s nájemníkem může mít své plusy i mínusy. Na jedné straně může být atraktivní pro investory hledající okamžitý výnos z nájemného. Na druhé straně však může být pro některé kupce nevýhodou, pokud mají jiné plány s využitím nemovitosti.
→ Nový vlastník přebírá nájemní smlouvu se všemi právy a povinnostmi. Zároveň je důležité zdůraznit, že jakékoliv změny nájemní smlouvy může nový vlastník provádět pouze na základě dohody s nájemníkem, pokud nejsou změny v souladu se zákonem.
→ Ukončení nájmu u smlouvy na dobu neurčitou vyžaduje relevantní důvod specifikovaný v občanském zákoníku (§ 2288). Přesto je dobré zdůraznit, že pokud se nájemník brání ukončení nájmu, je třeba postupovat podle zákonných ustanovení a může dojít k soudnímu sporu.
4. Stanovení prodejní ceny
Stanovení správné prodejní ceny u nemovitosti s nájemníkem je komplikovanější než u prázdné nemovitosti. Cena by měla reflektovat nejen tržní hodnotu, ale také faktory jako délka nájemní smlouvy, výše nájemného a spolehlivost nájemníka. Doporučujeme konzultovat stanovení ceny s realitním makléřem, který má zkušenosti s prodejem pronajatých nemovitostí nebo se obrátit na společnost MI Estate.
5. Právní aspekty prodeje
Při prodeji nemovitosti s nájemníkem je důležité respektovat všechny právní požadavky, zejména ty vyplývající z nájemní smlouvy. Nový vlastník přebírá roli pronajímatele a je vázán všemi ustanoveními smlouvy, která nadále zůstává v platnosti. Dodržení práv nájemníka je zásadní, aby nedošlo k právním komplikacím.
6. Předání nemovitosti novému majiteli
Po úspěšném prodeji přecházejí všechna práva a povinnosti pronajímatele na nového vlastníka. Je důležité, aby nový majitel byl detailně informován o podmínkách nájemní smlouvy a aby nájemník obdržel včas informaci o změně vlastnictví.
7. Řešení nepředvídatelných situací
Při prodeji nemovitosti s nájemníkem se mohou vyskytnout různé nepředvídatelné situace, jako je neochota nájemníka spolupracovat nebo náhlé změny na trhu. V těchto případech může být neocenitelná pomoc realitního makléře nebo právníka, kteří vám pomohou zvládnout případné komplikace.
Prodej nemovitosti s nájemníkem je specifický proces, který vyžaduje pečlivou přípravu a respektování právních norem. Důkladná kontrola nájemní smlouvy, efektivní komunikace s nájemníkem a zajištění právní podpory jsou klíčové kroky k úspěšnému prodeji.
Pokud potřebujete odbornou podporu při prodeji vaší nemovitosti s nájemníkem, jsme tu pro vás. Naše společnost MI Estate vám nabízí kompletní servis, který zahrnuje vše od prvotní konzultace až po finální převod vlastnictví. S námi můžete mít jistotu, že celý proces proběhne hladce a bez komplikací.
