Jak je to s předkupním právem mezi spoluvlastníky? Jaké druhy předkupního práva existují a kde je najdete? Poradíme v článku.
Co je předkupní právo?
Předkupním právem se chápe povinnost výhradně nabídnout podíl majetku ke koupi ostatním podílníkům za stejných podmínek, za kterých ho plánujete prodat jinému zájemci. Předkupníci jsou oprávněni koupit nemovitost dříve, než je nabídnuta (přesněji prodána) někomu jinému.
V novém zákoníku § 2140 o předkupním právu najdete:
(1) Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).
(2) Předkupní právo lze zvláštním ujednáním rozšířit i na jiné způsoby zcizení. Předkupní právo lze také ujednat i mimo souvislost s kupní smlouvou.
Zákonné předkupní právo
Od 1. července 2020 se vrátil v platnost starší zákon o předkupním právo. Zákonné předkupní právo se tak momentálně vztahuje jen například na spoluvlastnictví vzniklé děděním – spoluvlastníci totiž v takovém případě nemohou svá práva a povinnosti ovlivnit. Takové zákonné předkupní právo platí jen v prvních 6 měsících a jen v případě, že jsou spoluvlastníci 2. Pokud jste tedy nezískali spoluvlastnický podíl děděním, máte při prodeji volné ruce – je jen na vás, jestli spoluvlastníky oslovíte nebo ne.
Předkupní právo smluvní
Ačkoliv všechna předkupní práva vychází ze smlouvy, tedy i ta zákonná, smluvním se zde myslí takové právo, které je uzavřeno mezi dvěma stranami smluvně bez nutnosti zákona. V občanském zákoníku se řadí mezi vedlejší ujednání při kupní smlouvě, přesto je možné jej sjednat i ve smlouvě o zcizení nemovitosti, do této kategorie patří například darovací smlouva či smlouva o směně. Můžete ji tak sjednat i mimo napojení na kupní smlouvu.
2 druhy předkupního práva: Věcné a obligační
Smluvní předkupní právo se rozděluje na dva druhy. Hlavní rozdíl je v tom, na co je smlouva vázána.
Věcné předkupní právo
Pokud hovoříme o předkupním právu věcném, hovoříme o právu předkupníka požadovat po právním nástupci dlužníka, aby na něj nemovitost převedl, pokud tak neučinil dříve. Tedy právo se vztahuje na samotnou nemovitost, ne na osoby, kterých se týká. Standardní lhůta trvání tohoto práva jsou 3 roky od momentu, kdy se předkupník o změně majitele nemovitosti dozvěděl.
Právo nefunguje jen při prodeji nemovitosti, platí i při jiném nabytí (darovací smlouva, dědictví). Přestože je věcné předkupní právo nějak definováno, pokud se strany domluví, lze smlouvu upravit (pokud úpravy nejsou mimo zákon). Smluvní podmínky najdete zapsané v katastru nemovitostí, jsou tedy bezpečně kontrolované a vymahatelné.
Pokud se předkupníci práva vzdají, zapíše se tato informace k nemovitosti do katastru nemovitostí. Vzdání musí být spoluvlastníky zdokumentováno písemnou formou.
Obligační předkupní právo
Oproti věcnému právu obligační předkupní právo se vztahuje na osoby dlužníka, předkupníka a koupěchtivého. Právo pak zaniká s převedením nebo vzdáním se. Jelikož je smlouva jen mezi osobami, oproti věcnému právu se nikam nezapisuje. Je dobré tedy nějakým způsobem zajistit, aby došlo k naplnění, třeba sjednáním smluvní pokuty.
Co dělat při porušení předkupního práva
K porušení předkupního práva může dojít několika způsoby:
1) Dlužník převedl svůj podíl koupěchtivému bez uzavření smlouvy, ostatním spolumajitelům podíl nenabídl nebo jim o převedení podílu ani neřekl.
2) Dlužník převedl svůj podíl koupěchtivému s uzavřením smlouvy, ostatním spolumajitelům podíl nenabídl nebo jim o převedení podílu neřekl.
3) Dlužník předkupníkům nabídl podíl, ale za vyšší částku, než nabídl koupěchtivému.
Ve chvíli, kdy se o porušení předkupního práva spoluvlastníci dozví, mohou požadovat náhradu. V případě nenabídnutí podílů s již uskutečněným převodem mohou po novém vlastníkovi podíl odkoupit, pokud nevyhoví, je to třeba soudní cestou řešit s původním spolumajitelem (dlužníkem) a žádat o náhradu škody. V případě nabídnutí vyšší ceny lze soudní cestou vymáhat náhradu škody a snížení ceny na příslušnou cenu.
Dědictví předkupního práva
Po smrti předkupníka právo přechází na dědice, a to vždy v závislosti na nových podílech. Pokud nemovitost zdědí více lidí, vznikne více předkupních práv vázaných na menší podíly. Pokud se smluvně omezuje předkupní právo na konkrétní osobu, po její smrti právo zaniká.
Doporučení při koupi nemovitosti
- Zjistěte si dopředu současný stav předkupního práva, jaké jsou podmínky, na koho a jak je vázané, jsou zde nějaké smluvní ujednání navíc?
- Pobavte se s předkupníkem, co s nemovitostí plánuje. Chce ji využít? Nabízí se tu možnost řešit vzdání se předkupního práva, v tu chvíli se zeptejte na podmínky, za kterých by byl předkupník ochotný se práva vzdát.
- U obligačního práva si zajistěte případnou pokutu za nedodržení smlouvy.
- V případě souhlasu s převodem podílu je vhodné domluvit si specifika osoby či osob koupěchtivého.
Pokud chcete prodat svůj podíl důvěryhodnému koupěchtivému, nabízíme výkup spoluvlastnických podílů. Vše s vámi probereme, zařídíme všechny povinnosti, tím vám ušetříme čas i peníze. Dbáme na zájmy ostatních spoluvlastníků, jsme vhodným partnerem pro komunikaci mezi všemi stranami.
Obraťte se na nás.
