Víte, jakým způsobem dochází k oceňování majetku? Vlastníte ne zrovna ideální podíl na nemovitosti a uvažujete nad tím, jak se s ním vypořádat? Cena spoluvlastnického podílu může být nižší než při prodeji celé nemovitosti a důvody jsou pochopitelné.
Jakým zákonem se řídíme?
Aktuální znění Zákona o oceňování majetku z 1. 1. 2021 upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb, které jsou stanoveny zvláštními předpisy. V případě, že tento zákon nestanoví jinak, oceňuje se majetek či služba obvyklou cenou. Ta vychází z porovnání a zprůměrování cen sjednaných (smluvních), tedy těch, kterých bylo dosaženo při prodeji stejného, případně obdobného majetku.
Další způsoby oceňování
V odůvodněných případech dochází k tomu, že obvyklou cenu není možné určit. Majetek se pak oceňuje tržní hodnotou. Každopádně v takovém případě musejí být pro neurčení obvyklé ceny uvedeny důvody . Ty se objevují například v určitých případech developerských projektů, kdy není možné stanovit cenu obvyklou, neboť se s obdobnými typy pozemků v daných poměrech neobchoduje.
Pak zde máme ještě mimořádnou cenu, do které se promítají mimořádné okolnosti trhu nebo osobní poměry prodávajícího či kupujícího, popřípadě zde má vliv zvláštní obliba majetku.
Zákon stanovuje ještě i jiné způsoby oceňování, a to např.:
- Nákladový způsob – stanoví se náklady na pořízení, upraví se koeficient prodejnosti a u staveb se sníží hodnota o opotřebení. U této metody ocenění pracujeme se základními mírami nemovitosti, jako je obestavěný prostor v m3, užitný prostor objektu v m2, zastavěná plocha, délka liniových staveb apod.
- Výnosový způsob – jedná se o součet předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu (tyto výnosy jsou odúročeny na současnou hodnotu). Výnosový způsob se na nemovitost dívá jako na investici, která jeho majiteli přináší pravidelný výnos.
- Porovnávací způsob – například porovnání hodnoceného bytu s jiným bytem v databázi , přičemž se cena z databáze upraví koeficienty odlišnosti . Ty vybíráme dle druhu nemovitosti a dostupnosti dat. Jednotlivé upravené hodnoty pak odpovídají násobku jednotkové tržní ceny srovnávacího objektu a koeficientu odlišnosti. Porovnání s jinými kupními cenami je pracné a velmi náročné pro zjištění takto zrealizovaných prodejů a zjištění technického stavu jednotlivých konstrukcí, opotřebení a příslušného vybavení nemovitostí.
Nižší obchodovatelnost?
Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovité věci musí při stanovení ceny
obvykle zohlednit jeho nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitých věcí jakožto celku. Bohužel na tuzemském trhu v podstatě neexistuje trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitých věcech. Tato situace ztěžuje nejen prodej, ale i ocenění. Až na výjimky se jednotlivé spoluvlastnické podíly veřejně neobchodují. Po takovýchto částech nemovitostí je na trhu mizivá poptávka.
Přehled podkladů
Uvést si můžeme například podklady, které by byly zapotřebí k nacenění spoluvlastnického podílu nemovitosti. Řadíme sem například výpis z katastru nemovitostí, informace z katastru nemovitostí, informace z veřejně dostupných zdrojů, výpis z geografického informačního systému, fotodokumentaci pořízenou při prohlídce, mapu okolí, nabídky realitních kanceláří, ortofotomapu apod.
Ocenění pro účely dražby spoluvlastnického podílu na nemovitosti
Obvyklá cena nemovité věci, která má být předmětem dražby, může být jako celku v daném čase a místě rozdílná oproti vypočítané ceně prodávaného ideálního podílu na ní. Je nutné zohlednit, že spoluvlastnictví představuje určitá omezení. Cenu podílu není možné určit pouze výpočtem z již dříve znalecky určené ceny celé nemovité věci. Určení výsledné ceny musí být předmětem odborného posouzení, a právě k tomu slouží institut znaleckého ocenění.
Tip -> Přečtěte si o Dražbě podílů nemovitostí s MI Estate.
Kdo vám může pomoci? No přece my.
Mi Estate se specializuje na odkup spoluvlastnických podílů na nemovitostech, které jsou velmi často výsledkem dědického řízení. Prodejte nám váš spoluvlastnický podíl a my se o vše postaráme a ušetříme vám čas i starosti. Máme zkušenosti se složitými případy a vždycky dbáme na zájmy dalších spoluvlastníků. Kontaktujte nás, rádi vám pomůžeme.
