Předkupní právo si v Česku za roky své existence prošlo mnoha úpravami. Platnost se několikrát změnila či byla poupravena, není tedy divu, že mělo mnoho lidí zmatek v tom, které informace jsou aktuální. Pojďme si stručně představit, co v předkupním právu platilo a jak je to s ním teď.
Co je předkupní právo?
Předkupním právem se chápe povinnost výhradně nabídnout podíl majetku ke koupi ostatním podílníkům za stejných podmínek, za kterých ho plánujete prodat jinému zájemci. Předkupníci jsou oprávněni koupit nemovitost dříve, než je nabídnuta (přesněji prodána) někomu jinému.
V novém zákoníku § 2140 o předkupním právu najdete:
(1) Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).
(2) Předkupní právo lze zvláštním ujednáním rozšířit i na jiné způsoby zcizení. Předkupní právo lze také ujednat i mimo souvislost s kupní smlouvou.
Zavedení a změny předkupního práva v Česku
Podle starého občanského zákoníku, který platil do 31.12. 2013, dostávali spolumajitelé předkupní právo na věci, kterou jeden z majitelů prodával. Od 1.1. 2014 však nabyl účinnost stávající občanský zákoník č. 89/2012 Sb., který sice zachoval předkupní právo, ale značně ho omezil. Nyní šlo předkupní právo spoluvlastníků využít jen v případě, že spoluvlastníci neměli možnost svá práva ovlivnit.
Šlo například o nabytí podílu z důvodu dědictví apod. V případě, že by jeden ze spoluvlastníků chtěl prodat či převést svůj podíl, jiný spoluvlastník měl předkupní právo.
Příklad: Sourozenci nabyli po smrti rodičů dědictvím nemovitost a jeden z nich se rozhodl ji prodat. Druhý sourozenec měl zákonné předkupní právo prodávanou část odkoupit. To neplatilo, pokud se podíl převáděl jinému spoluvlastníku (například třetímu sourozenci) nebo rodinným příslušníkům (manželovi či manželce prodávajícího).
Nesystémová novelizace
Veřejností velmi kritizovaná změna nastala na základě novely s účinností od 1.1. 2018. Nyní mohl spoluvlastník, který se rozhodl svoji část prodat, podepsat kupní smlouvu o podíl se zájemcem, a následně oslovit ostatní spoluvlastníky. Ti měli tři měsíce na to, aby se vyjádřili v rámci jejich předkupního práva a pokud se rozhodli prodávanou část nemovitosti odkoupit, museli do stejné doby požadovanou částku uhradit. Uzavřená kupní smlouva se zájemcem se tím rušila.
Pokud se podíl předával na rodinného příslušníka, předkupní právo neplatilo. Při zájmu více spoluvlastníků se podíl rozděloval podle procentuální výše podílu.
Hlavní problém novelizace spočíval v přeskupení vlastnictví sklepů a parkovacích míst v bytových jednotkách. Jelikož sklepní kóje a parkovací místa byly často brány jako nebytové jednotky ve vlastnictví všech vlastníků bytu, po prodeji bytu dostali ostatní vlastníci bytů možnost odkoupit tyto nemovitosti. Tím pádem mohly mít některé byty několik sklepů a parkovacích míst a jiné byty žádné. Tím se výrazně komplikoval jejich prodej.
Zpátky k novelizaci z roku 2014
Výše zmíněný problém se vyřešil v červenci 2020 opětovným návratem k novelizaci z roku 2014.
Předkupní právo platí jen v případech, kdy neměli spoluvlastníci možnost svá práva omezit. Jde tedy především o důvody nabytí nemovitosti z důvodu úmrtí či jiné právní skutečnosti. Změny ale proběhly. Například už neplatilo předkupní právo jen na věci nemovité, ale i movité. Tím se vyřešil problém se sklepními kójemi a parkovacími místy.
Dále se předkupní právo omezilo časově. Platí pouze po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Poté už není prodávající povinen svůj podíl nabízet ostatním spoluvlastníkům.
Máte podíl na nemovitosti a plánujete ho prodat? Je obtížná komunikace s ostatními spolupodílníky? Obraťte se na nás. Odkupujeme podíly a vše za vás vyřídíme bez starostí tak, aby nedocházelo ke konfliktům a vše proběhlo hladce. Dbáme na zájmy vaše i ostatních spoluvlastníků.
